Tout savoir sur la vente d’une propriété au Canada par un non-résident

Si, en tant que non-résident du Canada, vous possédez une propriété (locative ou non) située sur le territoire canadien, vous devrez satisfaire à des formalités administratives complexes (incluant, fort probablement, des retenues d’impôt par le notaire) au moment de la disposition de ce bien.

Par ailleurs, les non-résidents du Canada ont l’obligation de remplir une déclaration de revenus canadienne dans certaines situations. C’est le cas s’ils ont rendu des services au Canada, exploité une entreprise au Canada ou disposé d’un bien canadien imposable (ex.: la vente d’une propriété). 

Une retenue d’impôt fédéral de 25 % – à laquelle s’ajoute une retenue d’impôt provincial de 12,875 % si la propriété est située au Québec – du produit de disposition brut devra obligatoirement être appliquée au moment de la vente. Cette retenue pourrait néanmoins être réduite en produisant une demande de certificat de conformité prévu à l’article 116 de l’Agence du revenu du Canada (ARC), mieux connu sous le nom de « Certificat 116 ».

Certificat 116

La préparation du Certificat 116 au moyen du formulaire T2062 autorise l’acheteur ou son agent (souvent le notaire) à remettre à l’ARC la retenue d’impôt calculé sur le gain net (produit de disposition moins le coût d’acquisition de la propriété) plutôt que sur le produit de disposition brut. 

Ce formulaire doit d’abord être transmis aux autorités fiscales canadiennes et être approuvé par celles-ci. Selon le type de disposition (réelle ou éventuelle), le délai pour fournir ce formulaire varie.

Appliquer pour un NII

Si vous n’avez jamais résidé au Canada, vous devrez également appliquer pour obtenir un numéro d’identification-impôt (NII) pour les non-résidents sur le formulaire T1261. Ce numéro permet aux autorités fiscales d’affecter la retenue d’impôt au bon compte. 

De plus, si vous avez loué votre propriété les années précédant sa vente, un formulaire additionnel (T2062A) sera requis afin de calculer la récupération d’amortissement, le cas échéant.

Au moment de la vente de la propriété

La disposition de votre propriété devra être reportée dans une déclaration de revenus canadienne et le gain en capital potentiel sera ainsi assujetti à l’impôt canadien en suivant les barèmes d’imposition du Canada. Vous pourrez normalement récupérer en tout ou en partie la retenue d’impôt autrement applicable si l’impôt réel sur le gain en capital excède celle-ci. 

Pour en savoir plus

Ce texte représente uniquement une partie des informations à considérer lors de la vente d’une propriété située au Canada. Nous vous recommandons de communiquer avec l’un de nos fiscalistes. Nous avons l’expertise nécessaire afin de préparer les formulaires autorisant la réduction de la retenue d’impôt et pour préparer la déclaration de revenus canadienne afférente.

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À propos de l'auteur

Olivier Custeau, Fiscaliste, B.A.A., M. Fisc., EA

Détenteur d’un baccalauréat en administration des affaires (B.A.A.) de l’Université Laval et d’une maîtrise en fiscalité (M. Fisc.) de l’Université de Sherbrooke, Olivier a développé une expertise en fiscalité américaine et internationale en travaillant au sein d’un cabinet renommé. Au fil des ans, il a développé un intérêt marqué pour la fiscalité américaine. D’ailleurs, il a obtenu 2019 le statut de Enrolled Agent, soit le plus haut niveau qu’un professionnel peut atteindre pour représenter ses clients auprès de l’Internal Revenue Service (IRS). Reconnu pour son approche rigoureuse, dynamique et humaine, Olivier est un atout pour l’équipe.