Tout savoir sur la vente d’une propriété aux États-Unis

Lorsqu’une personne non résidente des États-Unis (nonresident alien) possède une propriété (locative ou non) aux États-Unis, des obligations fiscales surviendront au moment de la vente. Bon à savoir : contrairement à un citoyen américain, en tant que non-résident des États-Unis, seuls vos revenus de source américaine sont assujettis à l’impôt américain. 

Vos obligations

Selon la loi fiscale américaine (Internal Revenue Code), l’acheteur aura généralement l’obligation de retenir un montant représentant 15 % du produit de disposition, lequel pourrait être réduit dans certaines situations. 

Des formulaires prescrits 8288 et 8288-A devront être préparés et transmis aux autorités fiscales américaines. Un formulaire 8288-B pourrait également être préparé afin de demander une réduction de la retenue d’impôt sujet à la Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA). Par ailleurs, si votre propriété a été louée, le revenu locatif sera lui aussi assujetti à des obligations fiscales américaines. 

Se conformer aux règles fiscales américaines

En tant que non-résident, si vous décidez de vendre une propriété aux États-Unis, vous devrez préparer une déclaration de revenus américaine de non-résidence pour notifier la disposition de votre propriété. Vous devrez également appliquer pour un IRS Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) afin qu’on vous attribue un numéro d’impôt. Le gain en capital reporté dans votre déclaration sera ainsi assujetti à l’impôt américain et vous pourrez normalement récupérer la retenue d’impôt autrement applicable si l’impôt payable excède celle-ci. 

Il convient de noter qu’une copie du formulaire 8288-A devra être jointe à votre déclaration de revenus américaine, sans quoi le remboursement ne sera normalement pas autorisé. En effet, cette copie permet de confirmer que la retenue d’impôt a bien été versée et encaissée par l’IRS. 

Par ailleurs, si votre immeuble est situé dans un État qui perçoit un impôt sur le revenu (New York, par exemple), une déclaration de revenus de cet État sera également nécessaire. 

Enfin, la disposition de votre propriété devra également être indiquée dans votre déclaration de revenus canadienne à titre de résident du Canada. Un crédit pour impôt étranger sera admissible, le cas échéant.

Pour en savoir plus

Ce texte représente uniquement une partie des informations à considérer lors de la vente d’une propriété située aux États-Unis. Nous vous recommandons de communiquer avec l’un de nos fiscalistes pour en savoir plus sur vos obligations fiscales. Nous avons l’expertise nécessaire pour remplir les formulaires requis, pour préparer votre déclaration de revenus américaine et réclamer adéquatement le crédit pour impôt étranger dans votre déclaration de revenus canadienne.

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À propos de l'auteur

Olivier Custeau, Fiscaliste, B.A.A., M. Fisc., EA

Détenteur d’un baccalauréat en administration des affaires (B.A.A.) de l’Université Laval et d’une maîtrise en fiscalité (M. Fisc.) de l’Université de Sherbrooke, Olivier a développé une expertise en fiscalité américaine et internationale en travaillant au sein d’un cabinet renommé. Au fil des ans, il a développé un intérêt marqué pour la fiscalité américaine. D’ailleurs, il a obtenu 2019 le statut de Enrolled Agent, soit le plus haut niveau qu’un professionnel peut atteindre pour représenter ses clients auprès de l’Internal Revenue Service (IRS). Reconnu pour son approche rigoureuse, dynamique et humaine, Olivier est un atout pour l’équipe.