Habituellement, lorsqu’une personne non résidente des États-Unis (nonresident alien) possède une propriété locative aux États-Unis, des obligations fiscales en découlent. En effet, contrairement à un citoyen américain, seuls vos revenus locatifs de source américaine sont assujettis à l’impôt américain si vous êtes non-résident des États-Unis.
Aux termes de la loi fiscale américaine (Internal Revenue Code), une retenue de 30 % s’applique généralement sur les revenus locatifs payés à des non-résidents (sauf exceptions), laquelle pourrait être réduite par les conventions fiscales en vigueur. En outre, si vous disposez ultérieurement de cette propriété, vous devrez en informer le fisc américain.
Conformité fiscale américaine
Il existe néanmoins une méthode permettant d’éviter que la retenue de 30 % ne s’applique à vos revenus locatifs. Celle-ci consiste à préparer une déclaration de revenus fédérale américaine en tant que non-résident et d’y déclarer uniquement votre revenu net locatif en suivant les barèmes d’imposition fédéral.
En opérant ainsi, vous pourrez déduire les dépenses se rapportant à votre propriété locative (intérêt hypothécaire, taxes foncières, frais comptables, etc.). Par ailleurs, si vos revenus locatifs proviennent d’un État américain qui perçoit un impôt sur le revenu, une déclaration de revenus de cet État sera également nécessaire.
Pour ce faire, vous devrez d’abord appliquer pour un IRS Individual Taxpayer Identification Number, ou ITIN afin qu’on vous attribue un numéro d’impôt. En règle générale, un formulaire W8-ECI devra également être rempli afin de demander à ce qu’aucune retenue d’impôt ne s’applique. Ce dernier sert à confirmer à votre payeur (ici, votre locataire) que votre revenu locatif correspond à du revenu effectivement connecté (effectively connected income) à une activité américaine et qu’il sera déclaré sur un rapport d’impôt américain.
Il convient de noter que vos revenus locatifs américains seront également imposables dans votre déclaration de revenus canadienne – à titre de résident du Canada – et qu’un crédit pour impôt étranger sera admissible.
Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à prendre rendez-vous avec l’un de nos fiscalistes. Il nous fera plaisir de vous assister dans la préparation de votre déclaration de revenus américaine et de réclamer adéquatement le crédit pour impôt étranger admissible dans votre déclaration de revenus canadienne.