Revenus de location d’une entreprise : incidences fiscales

Une entreprise incorporée qui perçoit des revenus de location doit d’abord déterminer s’il s’agit bel et bien de revenus passifs ou s’ils sont plutôt considérés comme des revenus actifs. Les incidences fiscales seront très différentes dans chacun des cas.

S’agit-il d’un revenu passif ou actif?

Dans la majorité des cas, les revenus locatifs d’une entreprise seront considérés comme des revenus passifs, sauf si celle-ci compte plus de cinq employés à temps plein. Dans ce cas, le revenu que vous toucherez sera considéré comme étant un revenu tiré d’un bien (ici, un bien de location).  

Ce sera également le cas si vos revenus de location sont générés par des services autres que ceux de la simple location, tels que des services de sécurité ou de nettoyage ou encore, des repas ou des soins médicaux offerts aux locataires, etc. 

Ces revenus de location seront également considérés comme des revenus actifs si vous décidez de louer ou de sous-louer une portion de votre capacité de production, laquelle serait alors sous-utilisée. Cela doit avoir une raison d’affaires liée à une des activités principales de l’entreprise.

Par ailleurs, si un immeuble est loué à une société et que celle-ci déduit son revenu tiré du paiement des loyers de son revenu d’entreprise actif, le revenu locatif sera considéré comme un revenu d’entreprise et ce, même si elle ne possède pas cinq employés à temps plein.

Taux d’imposition des revenus de location

Puisque le revenu de location est très souvent imposé comme du revenu passif, une entreprise n’aura pas droit à la déduction pour petite entreprise (DPE) avec ce type de revenu. Le taux d’imposition sera donc plus élevé, soit d’environ 50,17 % (taux en vigueur au Québec en 2021) avant l’application du remboursement au titre de dividendes. Après le remboursement au titre de dividendes de 30,67 % (taux en vigueur en 2021), le taux d’imposition réel sera de 19,5 %. 

Pour arriver à un taux d’imposition net de 19,5 %, l’entreprise incorporée doit reverser l’ensemble de ses profits à l’actionnaire, ce qui vient souvent annuler l’avantage de différer l’imposition, ce qui est habituellement recherché lorsqu’on utilise une entreprise incorporée.

Si un particulier gagne un revenu imposable de plus de 216 511 $, il atteindra un taux marginal d’imposition de 53,305 % au Québec en 2021. Pour ce particulier, l’imposition des profits dans l’entreprise se fait donc à rabais. Sous ce seuil de revenu imposable, l’imposition au niveau individuel des profits de location sera la plupart du temps à un taux marginal inférieur.

Qu’arrive-t-il en cas de perte?

Puisque l’entreprise incorporée demeure une entité distincte de l’actionnaire, les pertes de location seront entièrement détenues par l’entreprise. Ainsi, les pertes de location ne pourront pas venir réduire les autres revenus de l’actionnaire comme ce serait le cas si la détention était personnelle. En revanche, les pertes pourront être reportées dans le temps. En cas de dissolution de l’entreprise, ces pertes seront perdues.

Déduction pour amortissement

Puisque la déduction pour amortissement (DPA) est normalement limitée au revenu net de location, l’amortissement ne peut engendrer de perte pour un particulier. Il existe cependant une exception, à savoir si la location d’immeuble constitue l’activité principale de l’entreprise. 

Si c’est le cas, l’entreprise pourra donc réclamer plus d’amortissement et reporter le paiement d’impôts. Ce report d’impôt laissera plus de liquidités à la disposition de l’entreprise, lui permettant ainsi de réinjecter ces capitaux dans d’autres projets immobiliers.

En ce qui concerne la déduction pour gain en capital, celle-ci n’est pas disponible, sauf si elle est considérée comme une entreprise active.

Aspect juridique

Certaines considérations légales ne sont pas du ressort de votre fiscaliste. Nous vous recommandons de consulter un conseiller juridique pour vous assurer de couvrir cet aspect. 

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À propos de l'auteur

Nicolas Godbout, fiscaliste et planificateur financier, M. Fisc., Pl. Fin

Titulaire d’un baccalauréat en gestion (B. Gest.) de HEC Montréal et d’une maîtrise en fiscalité (M. Fisc.) de l’Université de Sherbrooke, Nicolas a également complété un certificat en planification financière personnelle de HEC Montréal. En 2007, il a réussi avec succès l’examen de l’Institut québécois de planification financière (IQPF) menant au titre de planificateur financier (Pl. Fin.). Fort de plus de 20 ans d’expérience dans son domaine, Nicolas a plus d’une corde à son arc pour répondre efficacement aux besoins de ses clients en matière de fiscalité, de services comptables et de planification financière. Son approche personnalisée et son écoute lui permet en outre de cerner rapidement ce qui est le plus important pour eux et de leur faire les meilleures recommandations pour leur permettre d’atteindre leurs objectifs.