Les répercussions d’un changement d’usage de votre propriété

Si vous avez quitté le Canada ou acheté une nouvelle propriété et que vous avez décidé de louer votre ancienne propriété qui vous servait jusqu’ici de résidence principale, il vous faudra faire un changement d’usage. Il s’agit là de la transformation d’une résidence principale en bien servant à gagner un revenu (revenu locatif). 

Vente présumée

Lorsqu’une telle situation survient, aux fins de la Loi de l’impôt sur le revenu, vous êtes présumé avoir vendu votre propriété à sa juste valeur marchande (JVM) et celle-ci doit être notifiée sur votre déclaration de revenus canadienne. Parce que le changement d’usage constitue une forme d’aliénation réputée (aussi appelée « vente présumée »), celui-ci peut entraîner un gain en capital si vous n’êtes pas en mesure d’exempter celui-ci en totalité. 

Vous serez également présumé l’avoir acquis de nouveau à cette même JVM. Ainsi, lors de la disposition réelle de votre propriété, le gain en capital sera ajusté en fonction de cette vente présumée. Cette même présomption s’applique également sur les changements partiels d’usage, par exemple la conversion d’une partie d’une maison en un duplex.

Si le changement emprunte plutôt le chemin inverse, soit la transformation d’un bien servant à gagner un revenu en résidence principale, les mêmes règles surviendront. Néanmoins, vous pouvez normalement effectuer un choix fiscal qui permettra de différer la disposition présumée.

Report de la disposition présumée

Si vous commencez à louer une propriété qui vous servait antérieurement de résidence principale, vous pouvez reporter la disposition présumée en faisant le choix prévu au paragraphe 45(2) de la Loi. Pour que ce choix soit valide, une lettre doit être préparée et annexée à votre déclaration de revenus canadienne l’année du changement d’usage. 

Un choix tardif pourrait être accepté par l’ARC, mais des pénalités pourraient s’appliquer. En plus de ne pas être réputé avoir effectué un changement d’usage, ce choix vous permet de désigner votre ancienne propriété comme résidence principale durant quatre années supplémentaires. Cependant, ce choix sera annulé si vous utilisez une déduction pour amortissement lors d’une année subséquente. 

À l’inverse, si vous commencez à habiter normalement votre propriété précédemment louée, vous pouvez effectuer le choix prévu au paragraphe 45(3) de la Loi. Ce choix vous permettra aussi de différer la vente présumée et de désigner cette propriété comme résidence principale durant quatre années supplémentaires. Afin que ce choix soit valide, aucune déduction pour amortissement ne doit avoir été utilisée tout au long de la période de location. 

Finalement, il convient de noter que ces choix sont uniquement accessibles à des résidents du Canada et visent uniquement les changements complets d’usage. 

Pour en savoir davantage, n’hésitez pas à communiquer avec un de nos fiscalistes. Nous pouvons vous assister lors d’un changement d’usage et valider la pertinence d’effectuer les choix fiscaux disponibles.

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À propos de l'auteur

Olivier Custeau, Fiscaliste, B.A.A., M. Fisc., EA

Détenteur d’un baccalauréat en administration des affaires (B.A.A.) de l’Université Laval et d’une maîtrise en fiscalité (M. Fisc.) de l’Université de Sherbrooke, Olivier a développé une expertise en fiscalité américaine et internationale en travaillant au sein d’un cabinet renommé. Au fil des ans, il a développé un intérêt marqué pour la fiscalité américaine. D’ailleurs, il a obtenu 2019 le statut de Enrolled Agent, soit le plus haut niveau qu’un professionnel peut atteindre pour représenter ses clients auprès de l’Internal Revenue Service (IRS). Reconnu pour son approche rigoureuse, dynamique et humaine, Olivier est un atout pour l’équipe.